El 3 de julio de 2026, el presidente Daniel Noboa Azin expidió el Decreto Ejecutivo No. 440, que establece el Reglamento Especial para la Aplicación del Régimen de Incentivos Tributarios para Vivienda de Interés Social previsto en la Ley de Régimen Tributario Interno. La norma regula el mecanismo mediante el cual personas naturales o jurídicas contribuyentes del Impuesto a la Renta pueden obtener una rebaja equivalente al 100% del valor donado, con un límite máximo del 30% del Impuesto a la Renta causado en el ejercicio fiscal correspondiente, al donar viviendas de interés social o valores para su financiamiento a favor de beneficiarios calificados por el Estado.
¿En qué consiste el beneficio tributario y cómo se calcula?
El reglamento distingue dos modalidades de donación, cada una con un tratamiento específico:
En el Segmento 1 —viviendas que cubren la totalidad del subsidio estatal: el donante transfiere a título gratuito una vivienda de interés social nueva; el valor sujeto a rebaja es el 100% del valor de la vivienda, sin incluir el precio o avaluó del terreno cuando este sea de propiedad del beneficiario o del Estado.
En el Segmento 2 —subsidio parcial del Estado: el donante aporta valores para financiar la adquisición de una vivienda; el valor sujeto a rebaja es el monto efectivamente donado para cubrir dicho subsidio parcial.
En ambos casos, la rebaja equivale al 100% del valor donado y no puede exceder el 30% del Impuesto a la Renta causado en el ejercicio fiscal respectivo. El beneficio no genera derecho a devolución, crédito tributario ni compensación en ejercicios posteriores. Para contribuyentes sujetos al Impuesto a la Renta Único (IRU) con liquidación mensual, la rebaja puede aplicarse en cada período mensual considerando el límite del 30% del impuesto causado en un ejercicio completo.
¿Cómo funciona el proceso para acceder al beneficio?
El proceso se gestiona íntegramente a través de una ventanilla única digital administrada por el ente rector de hábitat y vivienda, que debe implementarse en un plazo de 90 días desde la publicación del decreto. Hasta que esté habilitada, los trámites se realizan por el sistema Quipux. Las etapas son:
- Manifestación de interés: el donante presenta un formulario simplificado digital con su identificación, el segmento elegido y la estimación del monto o número de viviendas a donar conforme al Catálogo de Necesidades. No se exige documentación adicional en esta etapa.
- Validación: el ente rector verifica la identidad del donante, que el proyecto corresponde a vivienda de interés social y que el cupo fiscal anual no ha sido agotado. El plazo es de 10 días hábiles.
- Suscripción del convenio de donación: aprobada la validación, donante y ente rector suscriben el convenio que formaliza la operación y genera la reserva automática del cupo fiscal correspondiente.
- Ejecución y perfeccionamiento: el donante construye o transfiere los valores según corresponda. Para el Segmento 1, el perfeccionamiento opera con la suscripción del acta de entrega-recepción entre donante, ente rector y beneficiario. Para el Segmento 2, con la transferencia de los recursos a la cuenta establecida y su constancia en escritura pública.
¿Qué documentos habilitan la aplicación de la rebaja ante el SRI?
Una vez perfeccionada la donación, el ente rector de hábitat y vivienda emite la certificación que acredita el valor donado, dentro de los 10 días hábiles siguientes. Este certificado, junto con el acta de entrega-recepción en el caso del Segmento 1 o la documentación de la transferencia en el Segmento 2, constituyen los documentos habilitantes para que el contribuyente aplique la rebaja directa del 100% del valor donado en su declaración de Impuesto a la Renta del ejercicio fiscal correspondiente. El ente rector entrega al SRI, hasta el 31 de enero de cada año, el listado consolidado de donantes y valores donados para efectos de control tributario.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el cupo fiscal disponible para este beneficio?
El ente rector de las finanzas públicas determina y comunica al ente rector de hábitat y vivienda el monto máximo de gasto tributario anual autorizado hasta el 31 de diciembre de cada ejercicio. El cupo se asigna en estricto orden cronológico conforme a la fecha de suscripción del convenio. Una vez agotado, el ente rector suspende la recepción de nuevas manifestaciones de interés para ese ejercicio.
¿Un mismo contribuyente puede donar más de una vivienda?
Sí. Un mismo contribuyente puede donar una o varias viviendas dentro del Segmento 1, siempre que exista disponibilidad de cupo fiscal anual y que el valor total donado no exceda el límite del 30% de su Impuesto a la Renta causado en el ejercicio.
¿El valor del terreno se incluye en el cálculo de la rebaja?
No. En ningún caso se incluye el precio o avaluó del terreno como parte del monto donado cuando el predio es de propiedad del beneficiario o del Estado. Para el Segmento 1 en terreno del donante o de un promotor, el valor de la donación se calcula exclusivamente sobre el valor máximo de la vivienda dispuesto en la normativa pertinente.
¿Cómo puede ayudar Coronel & Pérez?
En Coronel & Pérez asesoramos a empresas y contribuyentes en la evaluación del impacto tributario de este incentivo, la estructuración de la donación según el segmento más adecuado, el acompañamiento en el proceso de validación y suscripción del convenio, y el cumplimiento de las obligaciones formales ante el SRI y el ente rector de hábitat y vivienda.
Sobre el autor
Jesús Longo Romero es asociado del área Tributaria de Coronel & Pérez. Su práctica se enfoca en asesoría tributaria nacional e internacional, planificación fiscal, reorganizaciones corporativas, cumplimiento regulatorio y representación en procedimientos administrativos ante autoridades tributarias.
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